住宅の購入や住宅ローンをFPに相談3年後に定年退職を控えています。退職したら、マイホームの買い替えを予定しています。マイホームを売却して損が出てしまった場合、損を埋められるような制度はありませんか。

数年後に定年退職を迎える年代の方は、現役時代に購入したマイホームを売却すると、譲渡損（売却損）が発生するケースが少なくありません。マイホームを買い替えて譲渡損が発生した場合、給与所得などと損益通算できる制度が設けられています。この制度は、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。

譲渡損を損益通算するためには、マイホームの所有期間や収入など、いくつかの条件が設けられています。たとえば…

などの条件をクリアしていれば、発生した譲渡損失をその年の給与所得から差し引けます。

1年分の給与所得だけでは、譲渡損を引ききれない場合は、翌年から3年間、繰り越すことも可能。最長で4年間も所得税と住民税を抑えられるわけです。

ご相談者は、退職した後にマイホームの買い替えを予定されているとのことですが、時期については、再検討されてはいかがでしょうか。失業給付は非課税所得なので、退職後に支払う所得税や住民税はかなり下がるはずです。その後、パートで働かれたとしても、現役時代に比べると、納税額はかなり減るでしょう。

損益通算は雑所得ともできるものの、年金生活に入ると、納税額は現役時代よりも減るのが一般的。そのため、マイホームの売却によって譲渡損失が多く出そうな場合は、納税額の多い現役時代に実行したほうが、還付される税額はかなり多くなります。

また税額を抑えることで、他のメリットも生まれます。仮に退職する年の納税額が所得税、住民税とも0にできれば、健康保険を任意継続にせず、国民健康保険にいきなり加入したほうが、保険料は安くなるはずです。

実際には、退職してからゆっくりと住み替え物件を探したいと思われる方も多いものの、納税額の多い時期に買い替えて、税金の負担を抑える方法も検討されてはいかがでしょうか。なお、この制度を利用できるのは、平成29年末までの予定。ただし、税制改正によっては延長される可能性もあります。

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